Как осуществить продажу квартиры без помощи риэлтора: пошаговое руководство? Продажа недвижимости может показаться сложной задачей, если не знать все ключевые этапы этой процедуры. Мы предоставим вам подробную инструкцию по продаже квартиры самостоятельно, избегая услуг посредников.
Алгоритм продажи квартиры вполне прост. Однако немногие знают, с чего начать. Давайте рассмотрим все важные аспекты пошаговой инструкции.
Необходимые документы для продажи квартиры в 2022 году
Наиболее важной частью получения разрешения на продажу является подготовка документов. Многие риэлторы пугаются сложности процесса из-за количества бумаг. В зависимости от ситуации, требуемый пакет документов может варьироваться.
Основные документы, необходимые владельцу для продаж и сделок:
- Выписка из государственного реестра, отображающая всех зарегистрированных на имущество лиц;
- Паспорт владельца; при наличии нескольких собственников, каждый из них должен предоставить свои документы;
- Нотариально заверенное согласие супруга и свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке);
- Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний;
- Если интересы владельца представляет доверенное лицо, требуется нотариально заверенная доверенность.
Чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры, необходимо иметь:
- Документ, подтверждающий право собственности;
- Технический паспорт – особенно если вы погасили ипотеку;
- Копию лицевого счета с перечнем зарегистрированных либо выписанных лиц по указанному адресу;
- Квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным услугам.
Не забудьте провести визуальную проверку технического плана по фактическому распределению помещений в квартире. Если проводились изменения, они должны быть легализованы, иначе продажа недвижимости станет проблематичной.
Этап подготовки к продаже квартиры
Во-первых, необходимо подготовить квартиру к продаже: провести уборку, помыть окна, при необходимости освежить обои и покраску. Ваша цель – сделать объект привлекательным в глазах потенциальных покупателей.
Также обратите внимание на балкон или лоджию; эти пространства часто превращаются в кладовки для ненужных вещей. Не забывайте убирать и в этих местах.
Важно, чтобы квартира выглядела опрятно, избегайте разбросанных личных вещей. Если в помещении присутствуют неприятные запахи, например, от сигарет, постарайтесь избавиться от них. Один из распространенных способов – приготовить кофе, аромат которого способен замаскировать другие запахи.
Оценка стоимости квартиры
Для быстрой продажи важно правильно установить ценовой диапазон для квартиры. Разумеется, верхняя граница должна быть обозначена в объявлении, которую можно будет скорректировать в процессе переговоров.
Определить стоимость можно, проанализировав цены на аналогичные предложения на рынке:
- Заказать профессиональную оценку – это может стоить немного, но не всегда оправдано для типичных объектов;
- Изучить популярные объявления (способы подробнее описаны ниже);
- Использовать онлайн-калькулятор для расчета стоимости квартиры.
Обратите внимание на расположение, состояние и планировку помещения.
Скорость продажи квартиры также зависит от вашего желания: если вам не терпится продать, возможно, придется снизить цену, хотя лучше договориться заранее. Если время для вас не критично, можно установить более высокую цену, ориентируясь на аналогичные квартиры.
Важно помнить о финансовых потерь, если квартира долго продается:
- ежемесячные коммунальные платежи;
- проценты по ипотеке (если есть);
- налоги и другие расходы.
Если цена будет завышенной, квартира может пролежать долго, и владелец продолжит нести новые финансовые потери. Приведем пример: однокомнатная квартира за 2 100 000 рублей была выставлена на продажу полгода. За это время счета за коммунальные услуги составили около 3800 рублей в месяц.
Таким образом, за 6 месяцев обязательные расходы составили:
- Коммунальные услуги – 3800 × 6 = 22 800 руб;
- Налог за 6 месяцев – 560 руб.
Итого: упущенная выгода, если бы квартира была продана быстрее (например, за 2 месяца), могла бы составить 42 000 рублей, если бы средства были размещены на депозите под 6% годовых.
В результате за 6 месяцев мы имеем: 22 800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовых потерь.
Размещение объявлений о продаже квартиры
Обратите внимание на текст и фотографии, так как они могут существенно повлиять на желание покупателей рассмотреть ваше предложение. Создайте описание, которое лучше всего подчеркивает достоинства вашей недвижимости.
Разместите рекламу на популярных ресурсах для частных предложений:
- Авито;
- Яндекс.Недвижимость;
- Из рук в руки;
- ЦИАН;
- Юла.
Рекомендуется купить новую SIM-карту с отдельным номером для рекламы. Это защитит вас от мошенников, и вы точно будете знать, кто именно звонит.
Избегайте использования своего номера телефона, который связан с онлайн-банкингом. Не отвечайте на сообщения о квартире и старайтесь не использовать ссылки в объявлениях. Мошенники часто используют чужие номера телефонов для обмана.
Окна или балконы квартиры могут также служить рекламными площадками.
Это достаточно простой, но эффективный метод. Напечатайте на больших листах бумаги слово «Продается» и номер телефона, а затем разместите это на окнах. Также можно сделать вывеску на балконе в полиграфическом салоне или самостоятельно.
12% покупателей приходят на просмотры квартир, объявления о продаже которых размещены на окнах.
Содержание объявления о продаже квартиры
Это ещё один способ избежать использования услуг риэлторов! Ваше объявление на онлайн-платформах привлечет внимание профессионалов, которые могут добавить вашу квартиру в свои базы данных. При этом вам не придется ничего за это платить – они заработают свой процент от сделки с покупателем.
- Общие сведения о квартире вместе с:
- Информацией о наличии документов для повышения доверия потенциальных покупателей;
Не забудьте указать, что мебель и техника остаются в квартире. Это может повысить стоимость квартиры и заинтересовать покупателя. Однако, если данные предметы не понадобятся, это может привести к дополнительным затратам.
Общение с потенциальными покупателями
Первый контакт с покупателями, как правило, начинается с телефонного звонка. Будьте готовы, что некоторые из них могут стараться сбить цену. Отвечайте на вопросы вежливо и корректно, чтобы не отпугнуть потенциального клиента.
- После телефонного разговора, в ходе которого согласована дата просмотра, переходим к этапу осмотра квартиры. Ваше поведение должно быть адаптировано к стилю общения потенциального клиента. Рассмотрим различные категории покупателей:
- Молодым семьям важны квартиры с готовым ремонтом (чтобы избежать дополнительных затрат, особенно при оформлении ипотеки). Молодые родители часто ищут квартиры с лифтом или на нижних этажах;
- Родители могут искать жилье для своих взрослых детей, чтобы они могли избавиться от жилья;
- Пожилые люди обращают внимание на удобное расположение на первых этажах и легкий доступ для ремонта. Часто дети ищут квартиры для своих пожилых родителей поближе к своей жизни.
Риэлторы знают, что следует спросить и как вести общение с покупателями.
Старайтесь проявлять дружелюбие и отвечать на все вопросы. Подумайте о плюсах и минусах квартиры заранее, чтобы акцентировать внимание на положительных аспектах.
На этапе просмотра квартиры зачастую ведутся переговоры между продавцом и покупателем. Это естественно, и такая практика должна учитываться при определении цены – оставьте возможность покупателю указать свою цену.
Заключение предварительного договора и получение задатка
Когда подходящий покупатель найден, полезно заключить с ним предварительный договор и взять задаток. Это служит гарантией того, что сделка завершится. Квитанция о полученном задатке должна быть оформлена.
В предварительном договоре должны быть прописаны все условия касательно будущей сделки: дата заключения основного договора и другие ключевые моменты.
Завершение сделки по продаже квартиры
Основной договор купли-продажи должен быть подписан в установленные сроки.
Необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре или МФЦ. Права собственности переходят от продавца к покупателю только после завершения регистрационных действий.
- Договор должен быть подготовлен в трех экземплярах: по одному для каждой стороны и один для Росреестра, с подписями всех участников сделки;
- Ключевой момент – получение средств за квартиру. Возможны несколько вариантов:
- С привлечением ипотеки, когда покупатель оформляет кредит и средства переводятся продавцу;
- С использованием материнского капитала. Для перевода средств нужно нотариально заверить сделку;
- Рассрочка платежа по договору, если стороны так договорились. Все нюансы должны быть подробно прописаны в договоре. Желательно уточнить, что право собственности будет зарегистрировано только после полной оплаты.
Оплата через депозитарии или аренду сейфа – более надежные варианты расчетов между покупателем и продавцом. Наличные – наиболее рискованный способ, поэтому продавец должен быть внимателен при проверке и пересчете денежных средств.
Рекомендуется также привлекать надежных друзей или родственников, которые будут сопровождать вас на сделке.
Освобождение жилья после завершения сделки
После финальной сделки продавец передает ключи новому владельцу. Условия передачи можно зафиксировать в договоре.
Рекомендуется составить и подписать акт о передаче квартиры, который будет приложением к основному договору.
Советуем ознакомиться с:
Статьей о том, как выгодно продать квартиру
Руководством по проведению купли-продажи квартиры без посредников по шагам
